مشارکت در ساخت را می‌توان یک سرمایه‌گذاری مشترک بین مالک و مجری دانست که در آن ملک (زمین یا ساختمان) از سوی مالک و هزینه‌ها از سوی مجری تأمین می‌شود. ساخت مشارکتی مسکن، آپارتمان، بافت های فرسوده، زمین و غیره، امروزه به یکی از پر رونق‌ترین روش‌های ساخت و ساز و نوسازی تبدیل شده است. در مشارکت در ساخت، تقسیم واحدها بر اساس ارزش ملک و همچنین هزینه‌های ساخت و ساز تعیین می‌گردد. در صورت وجود دو یا چند مالک، عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت، تا زمان کسب رضایت از او، منجر به لغو اجرای پروژه می‌گردد. انتقال سند در ساخت و سازهای اشتراکی، روش های مختلفی دارد که تعاملی‌ترین روش آن، انتقال مرحله به مرحله با توجه به میزان قدرالسهم است. جزئیات این روش و روش های دیگر، در ادامه ذکر شده است.
هرچند ساخت و سازهای اشتراکی مزایای خود را دارد، اما عدم اطلاع کافی از قوانین و نکات در زمان درج قرارداد، می‌تواند مزایا را به معایب تبدیل کند! بنابراین، بالا بردن آگاهی به واسطه مشاوره با کارشناسان خبره و متعهد و یا همکاری با یک وکیل متعهد، از بروز ضرر و زیان‌های احتمالی پیشگیری می‌کند. بهتر است خودتان هم از نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت یا همان محاسبه بلاعوض آگاه باشید. در این صورت نیز با خیال آسوده تری در این مسیر پیش خواهید رفت. با آنلاین سازه همراه باشید...
صفر تا صد مشارکت در ساخت و ساز با آنلاین سازه
شرکت مهندسی آنلاین سازه، از صفر تا صد مشارکت در ساخت، شما را همراهی می‌کند. اگر برای مشارکت در ساخت، نیاز به سازنده یا زمین و یا نیاز به مشاوره دارید، با ماتماس بگیرید. به عنوان مالک، اگر در صدد ساخت و ساز مشارکتی هستید، قبل از هر اقدامی، اطلاعات خود را در این زمینه بالا برده و کامل کنید. مشاوره و آگاهی از نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه انتقال سند، چگونگی تقسیم واحدها و شرایط و قوانین ساخت و سازهای اشتراکی، از اصولی است که آگاهی و شناخت کامل آن خیال تان را از تصمیمی که گرفته اید آسوده خواهد کرد. وکیل مشارکت در ساخت شرکت آنلاین سازه، جهت تنظیم قرارداد و راهنمایی شما در تمامی امور مربوطه، آماده مشاوره و راهنمایی به شما عزیزان است.
شرکت مهندسی آنلاین سازه علاوه بر ارائۀ اطلاعات کامل در موارد مربوط به ساخت و سازهای اشتراکی، در موارد زیر نیز آماده همراهی شماست.
- مشارکت ساخت ساختمان مسکونی
- مشارکت در ساخت آپارتمان
- مشارکت ساخت ویلا
- مشارکت در ساخت بافت فرسوده
- مشارکت ساخت مجتمع تجاری
- محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت
- مشاوره رایگان امور ساختمانی
مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت ساختمان، یکی از روش‌های ساخت سازه‌های ساختمانی است که در آن، مالک ملک (ساختمان یا زمین) خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد. در مقابل، سازنده نیز هزینه‌های مربوط به ساخت را بر عهده می‌گیرد؛ هزینه‌های تخریب و گودبرداری، عملیات اجرایی و نوسازی. چگونگی یا نحوه تقسیم واحدهای آپارتمانی حاصل از ساخت مشارکتی، بر اساس دو عامل تعیین می شود:
- ارزش زمین.
- هزینه های تخریب و بازسازی.
نکته مهم در اینجا، تغییرات مدام ارزش و قیمت ملک‌ها و هزینه‌های ساخت و ساز است. این تغییرات نباید تأثیری بر مبالغ تعیین شده در قرارداد داشته باشد. توجه به این موضوع بسیار حائز اهمیت است. زیرا لحاظ نکردن آن در قرارداد مشارکت در ساخت، ممکن است منجر به توقف کامل یا موقتی پروژه گردد.
نکته مهم در اینجا، تغییرات مدام ارزش و قیمت ملک‌ها و هزینه‌های ساخت و ساز است. این تغییرات نباید تأثیری بر مبالغ تعیین شده در قرارداد داشته باشد. توجه به این موضوع بسیار حائز اهمیت است. زیرا لحاظ نکردن آن در قرارداد مشارکت در ساخت، ممکن است منجر به توقف کامل یا موقتی پروژه گردد.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت ساخت، چند حالت وجود دارد. انواع قراردادهای مشارکت در ساخت را می توان به صورت زیر بیان کرد:
- همان ابتدا توافق می شود که سه دانگ از ملک به سازنده تعلق گیرد.
- یکی از طرفین ملک و طرف دیگر هزینه‌های ساخت و ساز را عهده‌دار می‌شود. (رایج‌ترین نوع)
- مالک و سازنده (یا سرمایه گذار) توافق می‌کنند زمانی که پروژه به مرحلۀ مشخصی برسد، صاحب ملک یک وکالت بلاعزل برای تنظیم سند انتقال رسمی به اندازه سهم خود به سازنده بدهد.
- مالک و سازنده توافق می‌کنند تا عملیات به صورت مرحله‌ای در هر بخش که انجام شد یک سهم از زمین منتقل شود. به عنوان مثال، طرفین توافق می‌کنند زمانی که اسکلت بندی ساختمان به اتمام رسید، یک دانگ منتقل شود. در صورت باید از قبل توافق شود که انتقال دهنده، پس از انجام کار، برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
قوانین مشارکت در ساخت
برخی از قوانین ساخت و سازهای اشتراکی به شرح زیر است:
- سازنده باید متعهد شود که برای اقامت مالک در طول دوره ساخت، مکان مناسبی را تهیه کند و مبلغی را به عنوان پول پیش و اجاره بهای یک ساله بپردازد.
- سازنده در مقابل انواع خسارت‌ها مثل خسارت به ملک‌های همجوار، مسئول است.
- تمامی حوادث ناشی از ساخت و ساز در حین کار و بیمه تأمین اجتماعی متوجه سازنده است.
نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
در مورد سازنده نکات زیر را در نظر داشته باشید
- پس از امضای قرارداد، به سازنده ساختمان، وکالت غیرحضوری ندهید.
- با سازنده‌ای وارد معامله شوید که از سازمان نظام مهندسی و وزارت مسکن، دارای پروانه اجرا باشد.
- برای تعیین ارزش زمین یا ملک خود، از یک کارشناس خبره کمک بگیرید. ارزش گذاری ملک خود را صرفاً به سازنده نسپارید.
- تمکن مالی یا توان مالی سازنده‌ای که با او وارد معامله می‌شوید، ارزیابی کنید. اگر آشنایی کافی با سازنده ملک خود ندارید، می‌توانید از مؤسساتی که در بررسی اعتبار سنجی مالی فعالیت دارند، کمک بگیرید.
- در پروژه‌های مشارکت در ساخت، گاه سازنده، خود با یک سرمایه‌گذار همکاری می‌کند. شما به عنوان مالک، باید از این موضوع مطلع باشید و از توان مالی سرمایه‌گذار نیز اطمینان حاصل کنید.
کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟
طبق قانون، کمسیون مشارکت ساخت باید از جانب مالک و سازنده (هر دو) به شخص واسط پرداخت شود. اما این هزینه معمولاً به طور کامل از طرف سازنده پرداخت می شود. زیرا تمام هزینه‌های قرارداد و پس از قرارداد بر عهده سازنده است. از آنجا که کمیسیون نیز جزء هزینه‌های بعد از قرارداد محسوب می‌شود، هزینه آن توسط سازنده پرداخت می‌شود. از طرف دیگر، واسط ها اغلب نقش تأمین کننده زمین یا ملک را دارند. از این رو، در زمان دریافت کمیسیون مطالبه‌ای از مالک ندارند. مبلغ کمسیون مشارکت در ساخت با توجه به ارزش زمین یا ملک، متغیر است. بنابراین، این مبلغ نه تنها در مناطق مختلف پایتخت (تهران) متغیر است، تفاوت زیادی هم در شهرستان‌ها دارد.
کمیسیون مشارکت در ساخت اغلب به صورت توافقی، بین واسط و سازنده تعیین می‌شود. با این حال، به طور کلی و بر اساس تعرفه اتحادیه املاک، می‌توان گفت 0.5 تا یک درصد از کل سرمایه آورده مالی را شامل می‌شود.
نحوه انتقال سند در مشارکت ساخت
در روال معمول و عرف، برای انتقال سند در مشارکت در ساخت، سه روش وجود دارد:
- انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی سازنده در شروع کار
- انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی سازنده در پایان کار ساختمان
- انتقال مرحله به مرحله سند با توجه به میزان قدرالسهم
اینکه کدام روش مناسب‌تر و بهتر است، علاوه بر جنبه‌های حقوقی و شرایط اقتصادی، بستگی زیادی به شرایط پروژه نیز دارد.
1- انتقال سند در آغاز کار
در روش اول، مالک یا مالکان در همان ابتدای کار، میزان سهمی (قدرالسهم) که برای سازنده مشخص شده است را به نام سازنده انتقال می دهند. در ازای این انتقال، سازنده باید یک چک تضمینی به مالک بدهد. مالک باید بداند که در این صورت، با محدودیت‌هایی مواجه خواهد شد؛ محدودیت هایی که مرتبط با سند است. زیرا دیگر سند ملک به طور شش دانگ به خودش تعلق ندارد. برخی از این محدودیت ها عبارتست از:
- دیگر نمی توانید با سندی که به سازنده انتقال داده اید، وام دریافت کنید.
- امکان انتقال سند به غیر، تا انتهای پروژه وجود نخواهد داشت.
2- انتقال سند در پایان کار
انتقال سند پس از پایان کار ساخت و ساز، شاید باب میل سازنده نباشد. اما در هزینه نقل و انتقال سند، برای هر دو طرف (مالک و سازنده) صرفه جویی به دنبال دارد. در این روش، مالک یا مالکان، چک تضمینی به میزان آورده و سهم سازنده در اختیار او قرار می دهند. این چک در انتهای کار ساخت ساختمان و بعد از نقل و انتقال سند، پس داده می‌شود. به یاد داشته باشید که در قرارداد مشارکت در ساخت، روش انتقال سند و همچنین مشخصات چک را درج کنید.
3- انتقال مرحله به مرحله سند
در این روش، با توجه به سهم سازنده از ملک، مالک متعهد می شود که درصد مربوط به سازنده را به نام وی انتقال دهد. میزان آورده و مبلغ هزینه شده با قیمت سهم مقایسه شده و این درصد تعیین می‌شود. این سهم باید طی چند مرحله انتقال داده شود. مالک و سازنده می‌توانند توافق کنند که انتقال سند طی چند مرحله و دقیقاً در چه مراحلی صورت گیرد. برخی از مراحل قابل توجه که شما می‌توانید آن‌ها را در نظر بگیرید، ذکر شده است:
- در زمان دریافت جواز ساختمان که هزینه‌ها بالا می‌رود.
- بعد از نمایان شدن سقف ها.
- بعد از اتمام سفت کاری.
- بعد از اتمام نارک کاری
- بعد از اتمام سقف نهایی.
- بعد از تکمیل ملک قابل سکونت.
- بعد از دریافت صورت مجلس تفکیکی و پایان تمامی کارهای اداری.
نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت یا نحوه محاسبه بلاعوض
محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت، بیلان مالی ساخت یک پروژۀ ساختمانی را مشخص می‌کند. در بیشتر موارد، سازنده‌ها با نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت آشنا هستند و سود خود را از معامله حساب می‌کنند. اما گاه این حالت در مورد مالک صدق نمی کند. آگاهی شما از نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت، کمک می‌کند تا از ضررهای احتمالی پیشگیری شود. از این رو، نحوه محاسبه بلاعوض در ساخت و سازهای اشتراکی را با ذکر یک نمونه از پروژه های شرکت مهندسی آنلاین سازه، ارائه می‌کنیم.
فرمول محاسبه درصد مشارکت در ساخت
فرمول زیر به شما کمک می‌کند تا با استفاده از آن، میزان سهم مشارکت خود را حساب کنید.
R= A% × D-G% × M
پارامترهای موجود در این فرمول به صورت زیر است:
- R= مقدار بلاعوض
- A= مقدار سهم مالک
- D= کل هزینه ساخت
- G= مقدار سهم سازنده
- M= کل ارزش ملک
مثالی از نحوه محاسبه بلاعوض در مشارکت
این مثال، یک نمونه واقعی از یکی از پروژه های شرکت مهندسی آنلاین سازه است؛ پروژۀ اداری – تجاری صبا واقع در منطقه ستارخان تهران. مشخصات سازه به به صورت زیر است و محاسبات با درنظر گرفتن موارد زیر انجام شده است:
- طبقۀ منفی یک به عنوان تجاری با تراکم 100 درصد برای رمپ (تراکم موجود منفی یک برای پارکینگ 80 درصد است).
- اضافه شدن یک طبقه منفی بیشتر برای تأمین پارکینگ (مجموع پنج طبقه منفی)
- در نظر گرفتن عمق گودبرداری 20 متری
- افزایش تراکم طبقات 2 – 6 (اداری) تا 60 درصد (تراکم طبقات 2 تا 6 طبق دستور نقشه، 50 درصد است؛ اما در نقشه ها 45 درصد لحاظ شده است؛ یعنی عدم خلاف برای اضافه شدن 10 درصد تراکم لحاظ می‌گردد).
زیربنای کل قابل احداث
- اضافی شدن تراکم 20 درصدی طبقه منفی یک (برای رمپ) (154 متر مربع).
- اضافی شدن یک طبقه منفی 100 درصد تراکم تأمین پارکینگ (776 متر مربع).
- اضافی شدن 15 درصدی تراکم طبقات اداری نسبت به نقشه ها= هر طبقه 116 متر مربع (582 متر مربع).
- زیربنای کل طبق جواز موجود (5941 متر مربع)
مجموع زیربنای کل= 7453 مترمربع
برآورد هزینه ساخت با در نظر گرفتن هر متر مربع 10.000.000:
تومان 74.530.000.000= 10.000.000×7453
مبلغ فروش بنای مفید پلن A
محاسبات مفید تجاری و اداری با در نظر گرفتن واحدهای تجاری به صورت فلت و تراکم 60 درصدی اداری‌ها و طبقه منفی یک با تراکم 100 درصد منهای رمپ ورودی به منفی 2 (متراژهای مفید حدودی و با تلرانس عددی می‌باشد).
متراژ مفید تجاری:
- همکف تجاری (فلت): 574 مترمربع
- طبقه اول تجاری (فلت): 577 مترمربع
- طبقه منفی یک تجاری (فلت): 500 مترمربع
مفید تجاری
جمع مفید تجاری با در نظر گرفتن ضریب خطا : 1651 مترمربع
متراژ مفید اداری
- متراژ جواز: 1456.45
- متراژ افزایش تراکم 15 درصدی اداری ها: 582
مفید اداری در پلن A
جمع مفید اداری: 2038 مترمربع
محاسبه مبلغ فروش بنای مفید تجاری و اداری
با در نظر گرفتن فروش تجاری به مبلغ 140.000.000 تومان، مفید تجاری در پلن A: 1651
با در نظر گرفتن فروش اداری به مبلغ 70.000.000 تومان، مفید اداری در پلن A: 2038
تومان 231.140.000.000 =140.000.000 × 1651= فروش تجاری
تومان 142.660.000.000 =70.000.000 × 2038= فروش اداری
جمع مبلغ فروش اداری و تجاری بدون احتساب فروش پارکینگ‌ها: 373.800.000.000
سود پروژه
با در نظر گرفتن ارزش زمین به مبلغ 140.000.000.000 تومان
سرمایه کل (زمین+هزینه ساخت) 214.530.000.000 = (ارزش ملک) 140.000.000.000 + (هزینه ساخت) 74.530.000.000
فروش کل 373.800.000.000 = سرمایه کل (زمین + هزینه ساخت) 214.530.000.000
(افزایش 1.74 برابری سرمایه یا 174 درصد)
مبلغ خالص سود: 159.270.000.000 تومان
به دست آوردن بلاعوض در مشارکت در ساخت
با در نظر گرفتن مشارکت 50-50
هزینه ساخت (سازنده)= 74.530.000.000
ارزش ملک (مالک)= 140.000.000.000
(سهم مالک و سازنده) تومان 186.900.000.000 =2÷373.800.000.000 = سهم از فروش بنای مفید
محاسبه بلاعوض با در نظر گرفتن تناسب
186.900.000.000 (سرمایه سازنده 2.5 برابر شده است) = 74.530.000.000 سازنده
186.900.000.000 (سرمایه مالک 1.33 برابر شده است) = 140.000.000.000 مالک
جمع سرمایه سازنده و مالک 214.530.000.000
سهم هر طرف در مشارکت: تومان 107.265.000.000 = 2 ÷ 214.530.000.000
در نتیجه مبلغ بلاعوض برای مالک
تومان 32.735.000.000 = 107.265.000.000 – 140.000.000.000 (سرمایه مالک)
توضیح: مالک باید مبلغ بالا را به عنوان بلاعوض با در نظر گرفتن ارزش ملک به مبلغ 140 میلیارد تومان از سازنده دریافت کند. اگر ارزش ملک 150 میلیارد تومان در نظر گرفته شود، مبلغ بلاعوض به 42.735.000.000 تومان افزایش می‌یابد.
برآورد مقدار سود هر طرف در مشارکت
186.900.000.000 (سرمایه سازنده 1.74 برابر شده است) = 107.265.000.000 (سازنده)
186.900.000.000 (سرمایه مالک 1.74 برابر شده است) = 107.265.000.000 (مالک)
مزایای ساخت و سازهای اشتراکی
- مالکی که به دلایل اقتصادی، خود به تنهایی توان نوسازی و مدرنیزه کردن ملک خود را ندارد، از طریق ساخت و ساز اشتراکی، به این امر دست پیدا می کند.
- اگر مالکِ ساختمان، قبلاً صاحب یک یا دو واحد بود، از طریق مشارکت در ساخت، صاحب واحدهای بیشتری خواهد شد.
- سازنده یا سرمایه گذار، بجای اینکه یک هزینه صرف خرید زمین و یک هزینه هم صرف خرید مصالح ساخت کند، تنها با یک هزینه (هزینه ساخت و ساز) صاحب یک یا تعدادی واحد ساختمانی (مسکونی، تجاری – اداری و...) می‌شود.
معایب مشارکت در ساخت
یکی از معایب مشارکت در ساخت، عدم آگاهی کامل مالک یا مالکان است که گاه منجر به سوء استفاده و کلاهبرداری سازنده یا سازندگان می شود. برخی مواقع، سازنده با اطلاع از اینکه مالک آگاهی چندانی از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ندارد، تمام اختیارات ساخت و ساز مشارکتی را به سازنده می‌دهد. یکی از این دست از کلاهبرداری‌ها، پیش فروش واحدهاست؛ به نحوی که سازنده بدون آنکه سرمایه ای به مشارکت وارد کرده باشد، واحدها را می‌فروشد. واضح است که در این صورت مالک متضرر خواهد شد. از این رو، تا حد ممکن نباید اختیار تام به سازنده داده شود. چنین اتفاقاتی اهمیت مشاوره و اطلاع قبلی از شرایط تنظیم قرارداد و قوانین مشارکت در ساخت را بیشتر جلوه می دهد.
- مشکل‌دار بودن سند ملک،
- عدم تنظیم صحیح قرارداد مشارکت
- عدم تحویل کار در موعد مقرر از سوی سازنده
از جمله خطراتی هستند که در صورت عدم توجه همه جانبه به همه موارد و اطلاع کافی از قوانین مشارکت در ساخت، می‌تواند پیش آید. اما این خطرات می‌تواند وجود نداشته باشد. کافیست هوشمندانه عمل کنید و مشاوره های لازم در این زمینه را انجام دهید یا حتی کار را به کاردان بسپارید.
شرکت مهندسی آنلاین سازه آماده راهنمایی و مشاوره در این زمینه است. با ما تماس بگیرید و از نکات با ارزش مشاوران ما بهره‌مند شوید. آنلاین سازه همراه شما تا پلۀ آخر. 90000011
متن و فرم نمونه قرارداد جامع و حرفه ای مشارکت در ساخت
شکل یا فرمت یکسان، استاندارد و مخصوصی برای قرارداد مشارکت در ساخت وجود ندارد. به همین دلیل، در اینجا تعدادی فرم قرارداد مشارکت در سخت به صورت فایل ورد و Pdf قرار داده شده است.