نحوه محاسبه متراژ بالکن و تراس در سند چگونه است؟

در هنگام محاسبه زیر بنای ساختمان‌های مختلف، یکی از مهمترین موارد، مربوط به محاسبه متراژ بالکن یا تراس است. معمولاً در معاملات بحث‌های فراوانی پیراموان این قسمت‌ها و این که آن را جزء زیر بنا یا متراژ ساختمان حساب کنند یا خیر، وجود دارد. اینکه بالکن و تراس جزء متراژ یا زیر بنای هر واحد و طبقه قرار بگیرد، کاملاً به شرایط این بخش‌ها بستگی دارد. در بیشتر موارد بالکن و تراس به صورت کامل یا بخشی از آن به عنوان زیر بنا محاسبه می‌شوند.‌ اما گاهی اوقات هم پس از محاسبه متراژ بالکن، آن را از مساحت کل واحد یا زیر بنای آن کسر می‌کنند.

با توجه به اهمیت فراوان متراژ بالکن در ساختمان‌های مختلف و ارزشی که در قیمت آن‌ها ایجاد می‌کند، چند شرط کلی برای این بخش مهم در ساختمان‌ها تعریف شده است. با توجه به این موارد، نحوه محاسبه متراژ آن هم متفاوت است. به طور کلی، بالکن یا تراس در ساختمان‌ها ممکن است یکی از شرایط زیر را داشته باشد:

1. بالکن یا تراس اختصاصی سه طرف باز تا عمق ۳ متر.
2. بالکن یا تراس اختصاصی سه طرف بسته تا عمق ۳ متر.
3. بالکن یا تراس اختصاصی با عمق بیشتر از ۳ متر.

1- بالکن یا تراس اختصاصی سه طرف باز تا عمق ۳ متر

گاه بالکن‌ را به گونه‌ای طراحی می‌کنند که به صورت کامل در خارج از فضای آپارتمان یا واحد قرار می‌گیرد. در این موارد، یک طرف بالکن به آپارتمان محدود شده و سه طرف دیگر آن را فضای باز احاطه می‌کند. به چنین بالکن‌هایی، بالکن سه طرف باز هم گفته می‌شود. محاسبه متراژ بالکن در این شرایط به صورت 1/2 انجام می‌گیرد. یعنی مساحت بالکن را به صورت کامل محاسبه کرده و سپس تقسیم به ۲ می‌کنند. عدد حاصل به متراژ یا زیربنای واحد اضافه می‌گردد.

2- محاسبه متراژ بالکن یا تراس اختصاصی سه طرف بسته تا عمق ۳ متر

در برخی موارد هم بالکن کاملا درون ساختمان قرار می‌گیرد. به این ترتیب که سه طرف آن به دیوارهای آپارتمان محدود شده و یک طرف آن هم رو به فضای باز است. با توجه به این شرایط، به آن‌ها بالکن سه طرف بسته می‌گویند. نحوه محاسبه متراژ بالکن برای شرایط این چنینی به صورت 2/3 است. یعنی مساحت فضای بالکن را محاسبه کرده و تقسیم بر ۳ می‌کنند. دو قسمت از آن به زیربنا یا متراژ کلی واحد افزوده می‌شود. اگر بالکن به شکل سه طرف بسته طراحی شود، مقدار بیشتری از متراژ آن جزء زیر بنا محاسبه می‌شود.‌ بالکن سه طرف باز به صورت کامل در خارج از ساختمان قرار می‌گیرد. از این رو، به افزایش زیر بنای کلی ساختمان و افزایش بیشتر ارزش آن منجر می‌شود.

3- بالکن یا تراس اختصاصی با عمق بیشتر از ۳ متر

شرایط دیگری که بالکن یا تراس‌ در ساختمان‌های مختلف ممکن است داشته باشند، در نظر گرفتن عمق بیش از ۳ متر برای آن‌ها است. بالکن‌های با عمق بیشتر از ۳ متر بطور کامل جزء زیربنا محاسبه می‌شود. خواه این بالکن‌ها سه طرف باز یا سه طرف بسته باشند. زیرا شهرداری می خواهد از این طریق شهرداری مردم را به ایجاد بالکن و افزایش کیفیت ساختمان‌های مسکونی تشویق کند. متراژ کلی ساختمان‌هایی که بالکن‌شان با عمق بیش از ۳ متر طراحی شده است، تا حدودی افزایش می‌یابد. همین افزایش در متراژ ساختمان، منجر به افزایش ارزش سازه می‌گردد. بخصوص اگر بالکن‌ یا تراس به شکل سه طرف باز احداث شده باشد.

گاهی اوقات بالکن یا تراس ساختمان‌ها به شکل عمومی ساخته شده و دیگر آن فضای اختصاصی را ارائه نمی‌دهد. محاسبه متراژ بالکن در اینگونه موارد هم مانند بالکن‌های اختصاصی انجام می‌گیرد. اما جزء متراژ کلی یا زیر بنای ساختمان محسوب نمی‌شود. منظور از عمومی بودن بالکن‌ها این نیست که ساکنین تمام واحدها به راحتی در بالکن‌ هر طبقه عبور و مرور کنند. بلکه طبق عرف، بالکن جلوی هر واحد یا طبقه مربوط به ساکنین همان واحد است.

منظور از عمومی بودن تراس یا بالکن در ساختمان‌ها این است که معمولاً راه عبور جداگانه‌ای دارند. یعنی در کنار ورود از طریق آپارتمان یا واحد، امکان وارد شدن به آن از راه‌ یا راه‌های دیگری هم وجود دارد. علاوه بر آن، معمولا بر روی این بالکن‌ها تأسیسات نصب شده و سقفِ طبقۀ زیرین هستند. در این شرایطی، بالکن یا تراس‌ جزء مشاعات ساختمان محسوب شده و مساحت آن در زیر بنا محاسبه نمی‌شود. البته چنین بالکن‌هایی بیشتر در ساختمان‌های قدیمی وجود دارد. امروز تراس‌ها و بالکن‌ها عمدتاً بصورت اختصاصی طراحی می‌شوند.

محاسبه متراژ بالکن یا تراس در پنت هاوس که معمولا به بالاترین طبقه هر ساختمان و آپارتمان گفته می‌شود، دارای شرایط ویژه و منحصر به فردی است. در پنت هاوس‌ها، تراس در بالاترین قسمت ساختمان طراحی می‌شود تا دید بهتری ارائه دهد. به همین خاطر، اگر تراس مسقف باشد، تمامی مساحت آن را جزء زیر بنا محسوب می‌کنند. اگر تراس روباز باشد، بر اساس عرف یک سوم مساحت آن به زیر بنای واحد یا طبقه افزوده می‌شود. گاه محاسبه متراژ بالکن در واحدهای پنت هاوس، از عرف پیروی نکرده و به صورت توافقی در سند قید می‌شود.

اینکه متراژ بالکن در سند به عنوان زیربنا یا متراژ ساختمان قید شود یا نه، به چند عامل بستگی دارد. مهمترین آن‌ها عمق بالکن و شرایط ساختاری آن‌ است. بطور کلی، اگر عمق تراس یا بالکن بیش از ۳ متر باشد، مساحت آن اندازه‌گیری شده و به صورت کامل جزء زیربنای هر طبقه محسوب می‌شود. اگر عمق بالکن از ۳ متر کمتر باشد، ساختار و چگونگی طراحی معماری آن مشخص می‌کند که چه بخشی از بالکن در زیربنا قید شود.

بالکن‌های با عمق کمتر از سه متر که به شکل سه طرف باز ساخته می‌شوند، یک دوم مساحتشان به عنوان زیربنا در سند قید می‌شود. در متراژهای با عمق کمتر از ۳ متر که به شکل ۳ طرف بسته طراحی می‌شوند، دو سوم مساحت‌ بالکن جزء زیربنا یا متراژ کلی واحد محاسبه می‌گردد. پس در هنگام محاسبه متراژ بالکن در زیر بنای ساختمان‌، به عمق و سه طرف باز یا سه طرف بسته بودن بالکن توجه کنید.

ذکر این نکته هم الزامی است که گاهی اوقات برای محاسبه بالکن در زیر بنای ساختمان و قید  آن در سند، استثنائاتی وجود دارد. برای مثال، در صورتیکه بالکن جنبه عمومی داشته باشد، یعنی به جز راه ورود از آپارتمان، راه ورود جداگانه‌ای هم برای آن در نظر گرفته شده، تاسیسات بر روی آن بوده و سقف طبقه زیرین باشد، جزء مشاعات ساختمان به شمار می‌آيد. بنابراین، در نقشه شهرداری، جزء زیر بنای واحد یا طبقه‌ای خاص ثبت نخواهد شد. محاسبه متراژ بالکن در طبقات پنت هاوس هم فرق داشته و عمدتاً به صورت توافقی در سند قید می‌گردد.

به طور کلی، تراس غیر مُسقف است اما بالکن سقف دارد. با این حال، در کشور ما این دو واژه در بسیاری از موارد بجای یکدیگر به کار رفته و گاه یکی دانسته می‌شوند. این موضوع حتی در ثبت معاملات رسمی هم اتفاق افتاده و گاه تفاوت چندانی میان بالکن و تراس قائل نمی‌شوند. اما نکته‌ای که در این رابطه وجود دارد، تفاوت بین محاسبه متراژ بالکن و تراس است‌. بسته به شرایط، تمام یا قسمتی از بالکن همیشه جزء زیربنا به شمار می‌آيد در حالیکه برای تراس در مورد تراس گونه نیست.

در حالت عادی، تراس غیر مسقف بوده و جزء مشاعات ساختمان به حساب می‌آيد. یعنی متراژ آن در زیر بنای واحد یا آپارتمان لحاظ نمی‌شود. زمانی که شما وارد این مکان می‌شوید، بالای سر خود هیچگونه سقفی مشاهده نمی‌کنید. تراس می‌تواند در قسمت‌های مختلف ساختمان قرار گرفته، راه ورود داشته یا نداشته باشد. البته تراس غیر مُسقف هم در برخی شرایط خاص جزء مفروزات ساختمان به شمار می‌آید. در این صورت، نحوه محاسبه مساحت آن هم کاملاً مشابه با ضوابط و روش محاسبه متراژ بالکن است. اگرچه نحوه ثبت آن‌ها در سند با هم تفاوت دارد.

تراس به بخش‌های غیر مسقف گفته می‌شود. از این رو، مساحت آن جزء مشاعات ساختمان محسوب می‌شود و در زیربنای هر واحد محاسبه نمی‌گردد. با این حال، گاهی اوقات تراس جزو مفروزات ساختمان حساب شده و مساحت آن به زیربنای واحد یا طبقه افزوده می‌شود. نکته‌ای که در این رابطه اهمیت دارد، نحوه ثبت آن در سند است. حتی اگر تراس در حالت‌های خاص به عنوان مفروزات ساختمان به شمار آيد، مساحت آن جزء مساحت یا زیر بنای ساختمان محسوب نمی‌شود؛ بلکه به آن منضمم می‌گردد.

به این ترتیب، نحوه ثبت تراس در سند با عبارت "به انضمام تراس" انجام می‌گیرد. برای مثال، اگر یک آپارتمان با زیربنای ۱۰۰ متر مربع، یک تراس ۶ متری داشته باشد، آن را به شکل زیر در سند ثبت می‌کنند:

«آپارتمانی به مساحت ۱۰۰ متر مربع به انضمام تراس به مساحت ۶ متر مربع»

محاسبه متراژ بالکن در سند هم با نحوه انجام این کار برای تراس فرق داشته و همیشه بخشی از زیر بنای ساختمان به شمار می‌آيد. برای مثال، در صورتی که شما یک آپارتمان با مساحت ۱۰۰ متر مربع و بالکن ۵ متری داشته باشید، متراژ یا زیر بنای آن را به شکل زیر در سند ثبت می‌کنند:

«آپارتمانی به مساحت ۱۰۵ متر مربع که ۵ متر مربع آن بالکن است»

تراس حتی اگر در موارد خاص جزء مفروزات ساختمان به شمار آید، آن را در سند با عبارت "به انضمام تراس" نشان داده و جزء مساحت کلی ساختمان محسوب نمی‌کنند. این در حالی است که بالکن همیشه جزء مساحت یا زیر بنای آپارتمان‌ها به شمار می‌آيد.

همچنین بخوانید:نحوۀ محاسبه زیر بنا مفید ساختمان