محاسبه زیر بنا مفید ساختمان در نقشه شهرداری

 Vote: 19 person
نحوه محاسبه زیر بنا مفید ساختمان در نقشه شهرداری

برای نحوه محاسبه زیر بنا در نقشه شهرداری و بر اساس مقررات، ابتدا مشاعات را مشخص می‌کنیم. سپس تمامی مفروزات، جداگانه مترکشی شده و مساحت آن‌ها به دست می‌آید. در نهایت، مساحت تمام مفروزات ساختمان با هم جمع گردیده و زیر بنای آن محاسبه می‌شود. روند انجام این کار برای ساختمان‌های تک واحدی و چند واحدی مشابه است؛ زیرا از یک اصول و مقررات یکسان تبعیت می‌کند. مشاعات و مفروزات ساختمان از مواردی هستند که در زمان محاسبه زیر بنا در نظر گرفته می‌شوند. راه پله‌ آپارتمان‌ها، جزء مشاعات ساختمان به شمار می‌آید؛ بنابراین جزء زیر بنا یا متراژ هیچ یک از واحدها یا طبقات آپارتمان محسوب نمی‌شود. زیرا راه پله جزء متراژ آپارتمان نیست. در مورد زیربنای ساختمان دوبلکس، باید مساحت هر طبقه جداگانه اندازه‌گیری شده و با هم جمع شود. نحوه محاسبه مساحت راه پله و آسانسور هم بسته به شرایط و محل قرارگیری آن‌ها، به دو صورت انجام می‌گیرد. جهت دریافت اطلاعات کامل در این زمینه با آنلاین سازه همراه باشید.

منظور از زیر بنا ساختمان چیست؟

یکی از رایج‌ترین اصطلاحات در طراحی معماری و ثبت نقشه‌های شهرداری، زیر بنا است. زیر بنای هر واحد یا طبقه برابر است با کل مساحتی که آن واحد به همراه دیوارها، راه پله‌ها و داکت‌ها اشغال کرده است. به عبارت دیگر، نحوه محاسبه زیر بنا به این صورت است که تا پشت دیوارها اندازه‌گیری شده و فضای اشغال شده توسط دیوار هم جزء متراژ طبقه یا واحد محسوب می‌شود. روش کلی محاسبۀ زیر بنا چه برای ساختمان‌های تک واحدی و چه برای آپارتمان‌های چندین طبقه یکسان است. از نظر قواعد و مقررات نیز شرایط این ساختمان‌ها یکسان است. تنها تفاوت این است که در مورد آپارتمان‌ها و ساختمان‌های چند طبقه، در آخر مساحت تمام طبقات یا زیربنای آن‌ها را با مساحت زیر زمین جمع می‌زنند تا مساحت کل بنا به دست آید.

 

ضوابط و مقررات نحوه محاسبه زیر بنا

برای آگاهی از چگونگی محاسبه زیر بنا در نقشه شهرداری، باید از ضوابط و مقررات موجود در این حوزه به صورت کامل اطلاع داشته باشید. زیرا محاسبه سطح زیر بنای ساختمان‌ها بر اساس یک سری قواعد انجام می‌گیرد. برخی قسمت‌ها جزء زیربنا در نظر گرفته نمی‌شود. برخی قسمت‌ها به صورت نیمه محاسبه می‌شوند. بخش‌هایی از ساختمان نیز به صورت مشترک برای تمام واحدها تعریف می‌شود. برای اینکه بتوانید زیربنا را به صورت دقیق و قانونی محاسبه کنید، باید از تمام این ضوابط آگاه بوده و آن‌ها را اعمال نماید. مهمترین ضوابط، مقررات و اصطلاحات در محاسبه زیر بنا عبارتند از:

  1. مشاعات ساختمان.
  2. مفروزات ساختمان.

1- مشاعات ساختمان

به طور کلی، مشاع به هر چیزی گفته می‌شود که مالکیت آن به چندین نفر تعلق دارد، اما این مالکیت برای هر کدام از اعضاء به صورت جداگانه مشخص نیست. مشاعات در ساختمان هم معنایی مشابه داشته و به قسمت‌های مشترک آن اتلاق می‌شود. یعنی مکان‌هایی که حق استفاده از‌ آن‌ها به یک یا چند واحد محدود نبوده و تمامی مالکان می‌توانند از آن استفاده کنند. مکان‌های مشاع در ساختمان‌ها برای استفاده اختصاصی نیستند.

نحوه محاسبه زیر بنا به این صورت است که ابتدا مشاعات ساختمان را مشخص کرده و کنار می‌گذارند. به عبارت دیگر، مشاعات به تمام مالکان تعلق دارد و جزء متراژ زیر بنای هیچ یک از واحدها یا طبقات محاسبه نمی‌شود. برای مثال، در صورتی که شما در یک ساختمان ۴ طبقه زندگی می‌کنید، راه پله آن جزء مشاعات ساختمان به شمار می‌آید. یعنی تمامی مالکان چهار واحد، از این راه پله سهم دارند. اما هیچ بخشی از آن به صورت اختصاصی به یک واحد تعلق نمی‌گیرد.

یک روش بسیار ساده برای تشخیص مشاعات ساختمان در نحوه محاسبه زیر بنا، بررسی اسناد قطعی مالکیت است. هر قسمتی از ساختمان که در سند مالکیت به طور مشخص به عنوان دارایی مالک به آن اشاره نشده باشد، جزء مشاعات ساختمان قرار می‌گیرد. مثلا در سند هر طبقه یا واحد، به متراژ انباری و پارکینگ اشاره می‌شود. پس این موارد جزء مشاعات ساختمان نیستند. این در حالی است که در این اسناد به متراژ راه پله و آسانسور اشاره نمی‌شود. زیرا مشاع بوده و متعلق به تمام واحدها هستند.

مهمترین بخش هایی که جزء مشاعات ساختمان هستند

مهم‌ترین بخش‌هایی که بر اساس ضوابط و مقررات محاسبه زیر بنا جزء مشاعات ساختمان به شمار می‌آیند در ادادمه بیان شده است.

  • راهروها، پله و پاگردهایی که در خارج از بخش‌های اختصاصی هر واحد یا طبقه قرار گرفته‌اند.
  • پله‌های ایمنی، پله‌های فرار، محل اختتام پله‌ها و ورود به بام.
  • حیاط، حیاط خلوت، باغ، محوطه ساختمان و پارک که مورد استفاده عمومی قرار می‌گیرند.
  • محل عبور لوله‌های بخاری و کانال کولر در داخل فضای آپارتمان‌‌ها (داکت‌ها).
  • ایوان و تراس یا بالکن غیر مسقف.
  • انبار عمومی ساختمان و اتاق سرایداری صرف نظر از این که در چه قستمی واقع شده باشد.
  • چاه‌های فاضلاب، دستگاه آسانسور و محل آن.
  • سالن اجتماعات، لابی، فضاهای ورزشی مانند استخر و سالن‌های بدنسازی.
  • در محاسبه زیر بنا آپارتمان‌ها، بام و حیاط جزء مشاعات است؛ حتی اگر برخی از واحدها به این قسمت‌ها دسترسی نداشته باشند.
  • بالکن‌ها و تراس‌هایی که راه عبور جداگانه داشته، تأسیسات روی آن‌ها نصب شده و سقف طبقه زیرین باشند، در دسته مشاعات ساختمان قرار می‌گیرند.
  • نورگیر داخلی ساختمان‌ها هم جزء فضاهای مشاع محاسبه شده و از متراژ کلی زیر بنا کنار گذاشته می‌شود.

 

2- مفروزات ساختمان از موارد لازم جهت محاسبه زیر بنا

مفروزات نقطه مقابل مشاعات ساختمان بوده و به فضاهایی اتلاق می‌شوند که به صورت اختصاصی به یکی از مالکان تعلق می‌گیرند. به عبارت دیگر، مفروزات جنبه استفاده عمومی و مشترک نداشته و خصوصی هستند. فضاهای داخلی آپارتمان نظیر آشپزخانه، حمام، سرویس‌ها، اتاق‌های خواب و سالن مهمترین مفروزات ساختمان به شمار آمده و در نحوه محاسبه زیر بنا نقش مهمی دارند. در واقع، مفروزات همان بخش‌هایی هستند که متراژ آن‌ها روی هم جمع شده و زیر بنای هر واحد یا طبقه را تشکیل می‌دهند.

توجه داشته باشید که مفروزات همیشه درون فضای آپارتمان شما قرار نمی‌گیرند. بلکه گاهی اوقات بخش‌هایی در خارج از فضای واحد یا طبقه شما هم جزء مفروزات محسوب می‌شود. بنابراین، متراژ آن‌ها به زیربنای واحد شما اضافه می‌گردد. برای مثال، در صورتی که برای واحدها یا طبقات یک آپارتمان پارکینگ یا انباری اختصاصی در نظر گرفته شده باشد، مساحت دیوار به دیوار آن‌ها اندازه‌گیری شده و در زیر بنای واحد شما اعمال می‌شود. این موضوع برای سایر مفروزات هم صادق بوده و در نقشه شهرداری اعمال می‌‌شوند.

با توجه به نحوه محاسبه زیر بنا در نقشه شهرداری، واحدهایی که دارای پارکینگ، انباری یا بالکن اختصاصی هستند، نسبت به ساختمان‌های مشابه خود که این فضاها را به صورت عمومی ایجاد می‌کنند، مزیت دارند‌. زیرا این موضوع سبب افزایش متراژ هر واحد یا طبقه می‌گردد. علاوه بر این، هنگام فروش و یا اجاره ملک، ارزش بیشتری برای مالک ایجاد می‌کند. البته محاسبه برخی مفروزات در زیربنای ساختمان‌ها ضوابط و مقررات ویژه‌ای دارند.

مهمترین مفروزات ساختمان‌ها

به طور کلی، مهمترین مفروزات ساختمان‌ها، استثنائات و ضوابط پیرامون آن‌ها در نحوه محاسبه زیر بنا، شامل موارد زیر است:

  • در نقشه‌های شهرداری، بالکن‌ها و تراس‌های روباز یا مسقف، پارکینگ‌ها و انباری‌های اختصاصی، از مفروزات است. خواه ساختمان مسکونی باشد یا تجاری.
  • در نقشه‌های شهرداری، دیواری که بین آپارتمان و فضاهای مشاع قرار می‌گیرد، جزء مفروزات است. از این رو، متراژ آن در زیر بنای واحد محاسبه می‌گردد.
  • دیوارهایی که بین دو واحد آپارتمان هستند نیز جزء مفروزات است. در محاسبه زیربنای این دیوارها، متراژ دیوار را نصف کرده و به زیربنای هر واحد اضافه می‌کنند. در واقع، اگر این دیوارها جزء اسکلت اصلی ساختمان نباشند، بین دو واحد مالکیت مشترک دارند.
  • پارکینگ‌های بدون دیوار در عرض حدأقل ۲ و حداکثر ۳ متر و طول ۵ متر برای هر واحد محاسبه می‌شوند.
  • در محاسبه زیر بنای آپارتمان‌های دوبلکس، فضای هر طبقه جداگانه اندازه‌‌گیری می‌شود. سپس مجموع آن‌ها به عنوان زیربنای ساختمان ثبت می‌گردد. بر اساس ضوابط، در چنین آپارتمان‌هایی، راه پله بین دو طبقه جزء متراژ طبقه پایین محاسبه می‌گردد.

 

نحوه محاسبه بنای مفید ساختمان

زمانی که از ضوابط و مقررات پیرامون مشاعات و مفروزات اطلاع کامل داشته باشید، به سادگی می‌توانید این موارد را در ساختمان خود مشخص کرده و زیر بنای آن را به دست آورید. به طور کلی، محاسبه زیر بنا در نقشه شهرداری به این نحو است که ابتدا مشاعات را مشخص کرده و کنار می‌گذارند. سپس تمامی مفروضات به صورت جداگانه مترکشی شده و مساحت آن‌ها به دست می‌آید. در نهایت، مساحت تمام مفروزات ساختمان با هم جمع گردیده و زیر بنای آن محاسبه می‌شود. برای انجام این کار می‌توان از روش محاسبه فرمولی یا متراژ کفپوش‌ها استفاده کرد. همچنین، محاسبه متراژ بالکن‌‌ها و تراس‌ها در به دست آوردن زیر بنای هر واحد اهمیت ویژه‌ای دارد.

محاسبه زیر بنای ساختمان با استفاده از فرمول‌ های ریاضی

برای محاسبه زیر بنا از طریق فرمول های ریاضی، ابتدا باید شکل هندسی ساختمان را به صورت دقیق مشخص کنید. و سپس با استفاده از فرمولِ شکل مذکور، مساحت را به دست آورید. هر چه ساختمان شکل هندسی ساده‌‌تری داشته باشد، کار ساده‌تر خواهد شد. بنابراین، محاسبه زیر بنای ساختمان‌هایی که دارای شکل مربع یا مستطیل هستند، راحت‌تر است. اگر شکل هندسی ساختمان پیچیده‌ است، سعی کنید ابتدا آن را به شکل ساده‌تر تبدیل کرده و سپس محاسبات را انجام دهید.

برای مثال، می‌توانید فضای ساختمان را تا حد امکان به شکل‌هایی مانند مستطیل، مربع و مثلث تبدیل کنید. دایره هم از جمله شکل‌هایی است که در بسیاری از ساختمان‌ها برای محاسبه متراژ نهایی کاربرد دارد. برای جداسازی فضای ساختمان و تقسیم بندی آن‌ها می‌توانید از گچ یا سایر موارد استفاده کنید. نحوه محاسبه زیر بنا در این روش به این صورت است که بعد از تقسیم‌بندی فضای ساختمان به شکل‌های ساده‌تر، مساحت تک تک آن‌ها را محاسبه و با هم جمع می‌کنید. به این ترتیب، زیر بنا یا مساحت کل واحد به دست می‌آيد.

چگونه از فرمول های ریاضی استفاده کنیم؟

نحوه محاسبه زیر بنا با فرمول‌های ریاضی بسیار ساده و در عین حال کاربردی است. در صورتیکه این روش‌ را به خوبی یاد بگیرید، خودتان هم می‌توانید متراژ زیر بنای واحد خود را با تقریبی دقیق به دست آورید. چیزی که برای استفاده از این روش اهمیت دارد، دانستن فرمول ریاضی برای محاسبه مساحت هر یک از شکل‌های هندسی است. فرمول ریاضی محاسبه مساحت برخی از مهمترین شکل‌های هندسی، شامل موارد زیر می‌شوند:

  • مساحت مربع با ضلع a: a * a
  • مساحت مسطیل با عرض a و طول b: b * a
  • مساحت مثلث با ارتفاع a و طول قاعده b: (b * a) / ۲
  • مساحت ذوزنقه با ارتفاع a و قاعده بزرگ b و قاعده کوچک c: a * ( ۲/(b + c))
  • مساحت دایره به شعاع r: r * r * ۳.۱۴

گاه قسمت‌هایی از ساختمان شما به شکل نیم‌دایره یا بخش کوچکی از دایره است. در این صورت، می‌توانید پس از به دست آوردن شعاع آن، مساحت دایره کامل را به دست آورید. سپس با تقسیم آن بر دو یا هر عددی دیگر متناسب با بخش موجود از دایره، مساحت آن قسمت محاسبه کنید.

محاسبه زیر بنای ساختمان با استفاده از کفپوش‌ها

نحوه محاسبه زیر بنا با استفاده از کفپوش هم به این صورت که ابتدا باید اندازه ضلع کفپوش را به دست آورید. معمولا در اکثر ساختمان‌ها از کاشی، سرامیک یا پارکت برای پوشش کف استفاده می‌شود که دارای اندازه استانداردی هستند. بنابراین، با محاسبه طول ضلع یکی از آن‌ها، می‌توانید این عدد را در تعداد کاشی یا پارکت استفاده شده ضرب کرده و اندازه یک ضلع ساختمان را به دست آورید. به همین ترتیب، اندازه ضلع‌های دیگر را هم محاسبه نموده و با استفاده از فرمول‌های مربوطه، مساحت بخش‌های مختلف یا کل فضا را حساب کنید. به کارگیری این روش به‌خصوص زمان‌هایی که ابزار مناسب اندازه گیری در اختیار ندارید، بسیار مناسب است.

اندازه گیری مساحت بالکن و تراس

بالکن‌ها‌ و تراس‌ها از جمله بخش‌هایی هستند که در محاسبه زیربنا تاثیر داشته و ضوابط مخصوص به خود را دارند. این فضاها معمولاً دو شکل کلی دارند که شامل بالکن‌های سه طرف باز و سه طرف بسته می‌شوند. در صورتی که عمق بالکن تا ۳ متر باشد، 1.2 مساحت بالکن‌های سه طرف باز جزء زیر بنای ساختمان محسوب می‌شود. این میزان برای بالکن‌های سه طرف بسته 2.3 است. اما اگر عمق بالکن بیش از ۳ متر باشد، تمام مساحت آن جزء زیربنا محسوب خواهد شد. به این ترتیب، در هنگام محاسبه مساحت بالکن یا تراس باید به دو نکته توجه داشته باشید:

  1. شکل ساختاری بالکن / تراس
  2. عمق بالکن / تراس

نحوه محاسبه زیر بنای ساختمان دوبلکس

نحوه محاسبه زیر بنا در ساختمان‌های دوبلکس ممکن است کمی پیچیده به نظر برسد. زیرا شکل خاصی دارند و چیزی بین سازه‌های یک طبقه و دو طبقه هستند. محاسبه زیر بنای ساختمان دوبلکس در نقشه شهرداری، ضوابط و مقررات خاص خود را دارد. باید مساحت هر یک از طبقات به صورت جداگانه اندازه‌گیری شود. سپس با هم جمع شوند تا مساحت کلی یا زیر بنای ساختمان به دست آید. بنابراین، آن قسمت از ساختمان‌های دوبلکس که به صورت دو طبقه ساخته می‌شوند، در محاسبه زیر بنا دوبل خواهند شد.

نکته دیگری که در نحوه محاسبه زیر بنا برای ساختمان‌های دوبلکس اهمیت دارد، راه پله آن‌ها است. در بیشترِ سازه‌های دوبلکس، طبقه پایین و بالا با استفاده از یک راه پله به هم مرتبط می‌شوند. بر اساس قوانین و مقررات محاسبه زیر بنا در نقشه شهرداری، مساحت این راه پله جزء طبقه پایین است. پس راه پله تنها یک بار محاسبه شده و مساحت آن هم جزو مساحت طبقه پایین محسوب می‌گردد.

نحوه محاسبه مساحت راه پله و آسانسور

 راه پله و آسانسور از جمله مشاعات ساختمان هستند و متراژ آن‌ها جزء زیربنای هر طبقه یا واحد محسوب نمی‌شود. به عبارت دیگر، این بخش‌ها در ساختمان به کل طبقات و واحدها تعلق دارند. برای به دست آوردن مساحت کل ساختمان، باید زیر بنای هر یک از واحدها را به دست آورد. سپس مساحت بخش‌های عمومی مانند راه پله و آسانسور نیز محاسبه گردد. محاسبه مساحت راه پله و آسانسور هم بسته به شرایط و محل قرارگیری آن‌ها، به دو صورت انجام می‌گیرد. نحوۀ کار در ادامه شرح داده شده است.

1- محاسبه مساحت راه پله‌هایی که در گوشه ساختمان قرار دارند

روش اندازه‌گیری مساحت این راه‌پله‌ها تا حدودی مشابه با نحوه محاسبه زیر بنا است. یعنی با توجه به شکل ظاهری آن، باید بر اساس فرمول مربوطه مساحت را به دست آورید. نکته قابل توجه در رابطه با این راه پله‌ها، مترکشی از پشت دیوارهای مجاور تا آکس دیوارهای داخلی است. یعنی جاهایی که دیوار راه پله یا آسانسور همان دیوارهای خارجی است، باید تا پشت دیوار را در مترکشی محاسبه کنید. جاهایی هم که دیوار آن‌ها در بخش داخلی قرار می‌گیرد، باید ضلع آن را تا آکس دیوار محاسبه نمایید.

2- محاسبه مساحت راه پله‌هایی که درون ساختمان قرار دارند

روش به دست آوردن مساحت این راه پله‌ها هم کاملا مشابه با نحوه محاسبه زیر بنا یا راه پله‌هایی است که در گوشه قرار دارند؛ تنها فرق آن در مترکشی دیوارها است.  تمامی دیوارهای این نمونه راه پله یا آسانسورها در بخش میانی قرار دارند. از این رو، اندازه‌گیری آکس به آکس انجام می‌گیرد. یعنی خود دیوارها به عنوان متراژ اضلاع آسانسور یا راه پله محاسبه نمی‌گردند.

آیا راه پله جزء متراژ آپارتمان است؟

بر اساس ضوابط و مقررات نحوه محاسبه زیر بنا، راه پله‌ها جزو مشاعات ساختمان به شمار می‌آیند. بنابراین، این بخش جزء زیر بنا یا متراژ هیچ یک از واحدها یا طبقات در آپارتمان محسوب نمی‌شوند. البته برای به دست آوردن مساحت کلی ساختمان، علاوه بر محاسبه زیر بنای تک تک واحدها، باید مساحت بخش‌های مشاع مانند راه پله و آسانسور هم محاسبه گردد. به طور کلی، راه پله جزو متراژ مفید یا زیر بنای ساختمان محسوب نشده و در بخش زیر بنای غیر مفید قرار می‌گیرد.

 

همچنین بخوانید دربارۀ: محاسبه متراژ بالکن و تراس

 

 


لطفا به این مطلب امتیاز دهید و ما را در بهینه کردن مطالب یاری نمایید.
one star rate
%26
two star rate
%10
three star rate
%10
four star rate
%10
five star rate
%42
 میانگین رای: 19 نفر

نظرات ( 6 )

سعید عوض زاده

درود بر شما کاش خداقوت نقشه و پلان هم اضافه می‌کردید به نوشته ها عالی میشد

1402/3/19 در ساعت 10:25
سحر کوه فر

سلام و احترام؛ تشکر از حسن نظر شما جناب عوض زاده. در صورت امکان حتماً....

1402/3/20 در ساعت 9:35

محمد محمدی

سلام و احترام از ارائه مطالب ارزشمند و آموزنده و بسیار عالی شما سپاسگزاریم

1402/5/17 در ساعت 9:12
سحر کوه فر

سلام و احترام جناب آقای محمدی. از حسن نظر شما متشکرم. مورد توجه و مفید بودن مطالب این وب‌سایت برای کاربران و کامنت‌های انرژی بخش شما، انگیزه ما را چند برابر می‌کند. سپاس از همراهی شما؛ موفق باشید...

1402/5/17 در ساعت 9:36

شهرام سلامت

سلام خدمت خانم کوه فر ضمن عرض تشکر از مطالب خوب و کاربردی آیا نما مثلا نمای کامپوزیت که به دیوار خارجی حدود 20 سانت ضخامت اضافی میده هم جزو مساحت واحد مسونی در اداره ثبت محسوب میشه؟

1402/10/9 در ساعت 11:59
سحر کوه فر

سلام و احترام جناب سلامت و تشکر از همراهی شما. ضخامت اضافی در نما، جزء مساحت واحد مسکونی محاسبه نمی‌شود.

1402/10/12 در ساعت 12:37

ارسال پیام